فسخ قرارداد
فسخ قرارداد به معنی منحل کردن اختیاری قرارداد عقد شده است. منحل کننده می تواند هر کدام از طرفین قرارداد باشد و یا حتی شخص سوم. اجازه فسخ قرارداد، یکی از بندهای هر قراردادی است که امکان بهره مندی از آن با رعایت شروط مربوطه وجود دارد.
انواع اختیارات برای فسخ قرارداد
- خیار مجلس
- خیار غبن
- خیار تدلیس
- خیار شرط
- خیار عیب
- خیار حیوان
- خیار تاخیر ثمن
- خیار تخلف شرط
- خیار رویت و تخلف وصف
- خیار تبعض صفقه
- خیار شرکت
- خیار تعذر تسلیم
خیار مجلس: فسخ قبل از ترک جلسه عقد
خیار غبن: فسخ به علت بی اطلاعی از قیمت واقعی مورد معامله یکی از طرفین مغبون (متضرر) شده است.
خیار تدلیس: فسخ با موضوع اینکه یکی از طرفین موجب فریب طرف دیگر شده است.
خیار شرط: به موجب اختیار داده شده به طرفین
خیار عیب: به موجب بی اطلاعی از عیب و ایراد موجود در مورد معامله
خیار حیوان: مربوط به معامله حیوانات تا 3 روز پس از عقد قرارداد
خیار تاخیر ثمن: به علت بدقولی یکی از طرفین در انجام تعهدات خود(برای مثال فروشنده در تحویل مال، خریدار در پرداخت وجه)
خیار تخلف شرط: به موجب تخطی از شرط ذکر شده در قرارداد از جانب یکی از طرفین قرارداد.
خیار رویت و تخلف شرط: حالتی که در آن یکی از طرفین وصف درستی از مورد معامله نکرده و مثلا در تعریف از آن اغراق کرده و طرف دیگر با استناد به توصیفات او وارد معامله شده و بعدا متوجه حقیقت شده است.
خیار تبعض صفقه: به موجب دو تکه شدن یک قرارداد
خیار شرکت: به موجب بی اطلاعی از وجود نفر سوم به عنوان مالک و انجام معامله توسط طرف دیگر قرارداد بدون اطلاع مالک سوم.
خیار تعذر تسلیم: توسط خریدار به موجب عدم تحویل مورد معامله توسط فروشنده.
کسب اطلاعات بیشتر: انواع خیارات ذکر شده در قانون
شرایط فسخ قرارداد
توافق طرفین: شرط ضمن قرارداد مبنی بر اختیار طرفین در فسخ قرارداد و طی مدت مذکور.
حکم مستقیم قانون: به منظور جلوگیری از ضرر و زیان ناخواسته وارده به طرفین قرارداد، قانون، حق فسخ را در مواردی به طرفین معامله داده است.
برای مثال مستاجر به موجب ماده 478 و 479 قانون مدنی می تواند در صورت زیان وارده به وی، قرارداد اجاره را فسخ کند.
نحوه فسخ قرارداد
- تصمیم به فسخ توسط هر دو طرف قرارداد در صلح و آرامش و بدون نیاز به مراجع قانونی
- فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین و صدور حکم توسط دادگاه
موارد مقدور نبودن فسخ
- اطلاع خریدار از عیب و ایراد مورد معامله در هنگام عقد قرارداد
- رضایت خریدار مبنی بر عیوب موجود در مورد معامله
- شرط عدم باز پس دادن و یا باز پس گیری مال در هنگام معامله
فسخ معامله ملک
چنانچه عبارت (اسقاط کافه خیارات) در قرارداد ذکر نشود، طرفین حق فسخ قرارداد را بنابه دلایل موجه و قانونی خواهند داشت.
مطالعه قرارداد عقد شده، توسط طرفین قرارداد به منظور اطلاع از تمام مفاد قرارداد ضروری است.
فسخ قرارداد پیش فروش ملک
در صورت عدم مطابقت ملک تحویل داده شده با خصوصیات ذکر شده در قرارداد پیش فروش، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
برای مثال: کم یا زیاد بودن مساحت ملک تحویلی بیش از 5 درصد از مورد توافق
نکته: در صورت مازاد بودن مساحت ملک تا 5 درصد، خریدار حق فسخ نخواهد داشت و مجبور به پرداخت قیمت مقدار مازاد خواهد بود.
فسخ قرارداد اجاره
موارد فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر:
- مشخص شدن ایرادات ملک بعد از عقد قرارداد
- عدم انجام تعهدات ذکر شده در قرارداد از جانب موجر(برای مثال تعهد بر رفع ایرادات ملک قبل از تحویل)
- بروز اتفاقات بر ملک که منجر به سخت بودن شرایط زندگی در آنجا شود.
موارد فسخ اجاره توسط موجر:
- دیرکرد 4 ماهه در پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
- استفاده از ملک اجاره شده متفاوت با توافق انجام شده بین طرفین
- مشخص شدن عدم واجد شرایط بودن مستاجر بنابه شرایط ذکر شده توسط موجر، بعد از عقد قرارداد (برای مثال موجر شرط تاهل مستاجر را داشته باشد و بعد از عقد قرارداد خلاف آن ثابت شود.)
نکات مهم و قابل توجه
- چنانچه موجر ایرادات مشخص شده ملک بعد از عقد قرارداد را رفع نماید، مستاجر حق فسخ قرارداد نخواهد داشت.
- فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و درخواست تخلیه ملک، پیش از موعد مقرر، تنها در صورت شرط ضمن عقد امکان پذیر خواهد بود.
- در صورت تخلیه پیش از موعد توسط مستاجر یا تحویل توسط موجر، باید 1 تا 2 قبل به یکدیگر اطلاع دهند.
- اهلیت (داشتن عقل و هوش کافی)، اراده و رضایت فسخ کننده، سه شرط اصلی فسخ است.
- در صورت عدم تعیین ضرر و زیان فسخ، پرداخت خسارت ناشی از فسخ به طرف دیگر، طبق توافق طرفین خواهد
