وکیل برای خلع ید مشاعی – خالی کردن ملک مشترک

توصیف و تعریف دعوای خلع ید مشاعی

وقتی ملکی بین دو یا چند نفر مشترک است و شرکا در خصوص نحوه استفاده توافقی ندارند و یک یا چند نفر از شرکا به استفاده شریک یا شرکای دیگر معترض هستند صرفنظر از میزان سهم و تعداد شرکای معترض این امکان وجود دارد که در دادگاه محل استقرار ملک دعوای خلع ید مشاعی مطرح نمایند.

تنها جایی که در قانون به واژه خلع ید و خلع ید مشاعی اشاره شده، ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.هر چند که مفهوم خلع ید در رویه قضایی واژه ای متداول است ولی قانونگذار جز آنچه گفته شد؛ صراحتاً از واژه غصب به جای خلع ید استفاده نموده است.

معنا و نتیجه خلع ید مشاعی به طور مختصر این است که در صورت عدم توافق مالکین مشاعی ، ملک توسط اجرای احکام از تصزف همکی خارج شده و تا رفع تنازع و حصول توافق جمعی به تصرف هیج یک از شرکا داده نخواهد شد.

گاهی بدون اینکه منظور خواهان در این دعوا رسیدن به نتیجه خلع ید مشاعی باشد از آن به عنوان یک اهرم فشار علیه شریک متصرف استفاده می شود تا راضی به خرید سهم شریک یا فروش سهم خود یا به طور کلی تعیین تکلیف و رضایت به پایان دادن به شراکت شود.

چرا باید به وکیل خلع ید مشاعی مراجعه کنیم ؟

دعوای خلع ید مشاعی اصولا به عنوان یک اهرم فشار استفاده می شود چرا که به طور مستقیم چیزی را نصیب متقاضی نمی نماید جز اینکه به تصرف شریک پایان داده می شود.

ضرورت مراجعه به وکیل متخصص و باتجربه در زمینه خلع ید مشاعی از آن رو است که این دعوا و نتیجه حاصله ضرورتاً هدف متقاضی نیست و همانطور که گفته شد از آن به عنوان یک ابزار و راهی برای فشار به طرف دعوا استفاده می شود.

متقاضی و شریک مشاعی علاوه بر این حسب مورد می تواند برای رسیدن به هدف خود از عناوین و مفاهیمی چون تقاضای افراز، دستور فروش و تقسیم ارث (اگر منشاء شراکت ارث باشد) ، استفاده نماید.

همراهی یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و با تجربه در زمینه خلع ید مشاعی به شما کمک می کند که از بین راه های متعدد راه حل درست تر، کوتاهتر و کم هزینه تر را انتخاب نمایید.

مدارک لازم برای خلع ید مشاعی

برای طرح دعوای خلع ید مشاعی به مدارک زیر احتیاج دارید :

1- اثبات اینکه خواهان در ملک موضوع دعوا مالکیت دارد.

این مالکیت می تواند با منشاء ارث باشد یا خرید جزیی و یا خرید همزمان؛ مالکیتی که منشا آن ارث باشد با رائه مدارک مالکیت مورث به همراه گواهی انحصار وراثت قابل اثبات است ولی سایر صور مالکیت نیازمند سند رسمی قطعی هستند.

نکته – صحیح این است که سند عادی را به عنوان دلیل مالکیت در دادگاه حقوقی قابل ارائه ندانیم ولی بسیاری از قضات با مسامحه یا قیاس مع الفارق با دعاوی چون الزام به تنظیم سند آن را می پذیرند.

2- اثبات اینکه مخاطب و خوانده در ملک موضوع دعوا تصرف دارد.

به هر طریقی اعم از استشهادیه ، تامین دلیل ، معاینه محل و اقرار خوانده در جلسه دادرسی این امر به اثبات می رسد و البته مطابق یک نظر دعوای خلع ید با توجه به اینکه قابلیت اجرا علیه هر متصرف را دارد این مساله خیلی اهمیت پیدا نمی کند و نیازی به اثبات آن نیست.

تفاوت خلع ید با خلع ید مشاعی در چیست ؟

در خصوص مهم ترین تفاوت های بین این دو مفهوم می توان موارد زیر را ذکر نمود :

1- مفهوم خلع ید در هیچ جای قوانین مورد تصریح قانونگذار قرار نگرفته است و منظور قانونگذار از واژه غصب همان خلع ید است ولی خلع ید مشاعی در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.

2- خلع ید قابلیت اعمال و اجرا در خصوص کلیه اموال عینی اعم از منقول و غیر منقول را دارد (مستنبط از مقررات غصب قانون مدنی) ولی خلع ید مشاعی خاص اموال غیر منقول است (واژه ملک مشاع در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی).

3- در خلع ید غالباً مالکیت محل اختلاف نیست و غاصب اصولاً ادعای مالکیت ندارد ولی در خلع ید مشاعی فرض بر این است که متصرف، مالک جزء مشاع از ملک است.

روند خلع ید ملک مشاع چگونه است ؟

شرکا و مالکین مشاعی یک ملک در صورتی که در خصوص نحوه تصرف در ملک مشترک با هم اتفاق نظر نداشته باشند و حتی یک نفر به استفاده و تصرف سایرین نباشد می توانند با مراجعه به دادگاه حقوقی و تقدیم دادخواست خلع ید از ملک مشاعی تقاضای خلع ید مشاعی ملک را بنماید.

خلع ید مشاعی آثار و ویژگی هایی دارد از جمله اینکه علیه هر متصرف اجرا می شود اعم از اینکه محکوم علیه باشد یا نباشد و نتیجه خلع ید مشاعی خالی کردن ملک و در اختیار گرفتن کلید آن توسط اجرای احکام مجری حکم است تا رفع تنازع و حل اختلاف و فصل خصومت و توافق شرکا بر نحوه ی استفاده یا فروش ملک.فروش ملک نیز می تواند در قالب دستور فروش توسط دادگاه یا توافق شرکا باشد.

چند نکته در خصوص خلع ید مشاعی

1- مستند خلع ید مشاعی ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.

2- دعوای خلع ید یک دعوای مالی بوده و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

3- هزینه دادرسی خلع ید بر اساس قیمت منطقه ای املاک محاسبه می شود.

4- اجرای خلع ید مشاعی به این صورت است که ملک از تصرف کلیه مالکین خارج شده و به تصرف هیچ یک از آنها داده نمی شود تا اینکه در خصوص نحوه تصرف توافق نمایند.

5- در صورتی که خلع ید به اختلافات شرکا پایان ندهد تنها راه فصل خصومت و پایان دادن قطعی به اختلافات تقاضای دستور فروش ملک مشاع است.

6- تنها جایی که قانون گذار از واژه خلع ید استفاده نموده ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است با این وجود در ماده 308 به بعد قانون مدنی هم این مقررات ناظر به خلع ید است و در واقع خلع ید نوعی رفع غصب است.

نمونه دادخواست خلع ید مشاعی – شماره 1

خواهان : …… فرزند:…… شغل: خانه دار به نشانی: تهران

خوانده : …… فرزند:…… شغل: خانه دار به نشانی : تهران

وکیل یا نماینده قانونی : مسعود محمدی به نشانی تهران ، میدان فاطمی – میدان گلها – بلوار گلها

خواسته : خلع ید ملک مشاعی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… الی ……و …… اصلی بخش …… تهران مقوم به 200/000/000 ریال واجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس از تاریخ فوت مورث تا زمان اجرای حکم – خسارت دادرسی- اعم از حق الوکاله و هزینه دادرسی

دلائل ومنضمات دادخواست :

1- گواهی مصدق حصر وراثت

2- تصویرمصدق سند مالکیت ملک موروثی

3- تصویر مصدق قیم نامه

شرح دادخواست

ریاست محترم دادگاه

با سلام وتقدیم احترام

به استحضار عالی می رساند با عنایت به اینکه آقای …… درتاریخ 1385  فوت نموده است و دارایی ایشان یک باب منزل مسکونی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… الی …… و ……. اصلی مفروز و محضری شده اند از …… فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش ….تهران باستناد گواهی انحصار وراثت ضم دادخواست بین ورثه ایشان مشترک می باشد ونیز ملک مشترک در تصرف خانم …… و…… می باشد. در حال حاضر موکلین تقاضای خلع ید از ملک مشاعی فوق الذکر و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ فوت تا زمان اجرای حکم و هزینه دادرسی را خواستارند لذا از حضرتعالی تقاضای صدور حکم مقتضی را خواستارند.

نمونه دادخواست خلع ید از ملک مشاع – شماره 2

خواهان :  ……………..

خوانده  :  ……………..

وکیل :   مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری

تعیین خواسته و بهای آن :

خلع ید ملک مشاعی به مشخصات شرح دادخواست و نشانی خواندگان مقوم به 51,000,000 ریال و اجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس از تاریخ فوت تا زمان اجرای حکم مقوم به 51,000,000 ریال و خسارات دادرسی اعم از حق الوکاله و هزینه دارسی

دلایل و منضمات :

دادخواست

1- گواهی مصدق حصر وراثت

2- تصویر مصدق سند مالکیت ملک مورثی

3- تصویر مصدق قیم نامه

ریاست محترم دادگاه

با سلام احتراماً به استحضار می رساند با عنایت به اینکه آقای …………. درتاریخ 85/3/10 فوت نموده است و دارایی ایشان یک باب منزل مسکونی به پلاک ثبتی ……… فرعی از ………. الی ……… و ….. اصلی مفروز و مجزی شده اند از ……. فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش 10 تهران و با استناد به گواهی انحصار وراثت ضم دادخواست ملک مسکونی بین ورثه ایشان مشترک می باشد و نیز ملک مشترک در تصرف خواندگان می باشد. در حال حاضر موکلین تقاضای خلع ید از ملک مشاعی فوق الذکر و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ فوت مورث تا زمان اجرای حکم و هزینه دادرسی خواستارند لذا از حضرتعالی تقاضای صدور حکم مقتضی را دارند.

آدرس ملک: ………………………………………………………………

خدمات وکلای دادگران در زمینه خلع ید از ملک مشاع

1- قبول وکالت در خصوص دعاوی خلع ید مشاعی و پایان دادن به شراکت

دفتر وکالت دادگران حامی با بهره گیری از وکلای متخصص و با تجربه دعاوی ملکی توانایی طرح و مدیریت درست پرونده های حقوقی شما را به بهترین شکا ممکن خواهند داشت.

2- تنظیم دادخواست و لوایح دفاعیه در خصوص خلع ید مشاعی

تنظیم دادخواست و لوایح دفاعیه برای مخاطبانی که بنا به هر دلیلی تمایل و شرایط گرفتن وکیل را ندارند و البته به این موضوع واقف هستند که رسیدن به نتیجه مطلوب در یک دعوا منوط به طرح درست آن دعوا از طریق تقدیم دادخواست  و نیز ارائه لایحه دفاعیه حرفه ای و بی نقض است، از دیگر خدمات دفتر وکالت دادگران حامی است.

3- اخذ مشاوره حقوقی از وکلای با تجربه در زمینه خلع ید مشاعی

مخاطبان گرامی این امکان را خواهند داشت در هر مرحله از مراحل پرونده حقوقی خود اعم از مرحله شروع و طرح دعوا، حضور در جلسه رسیدگی ، اعتراض به آراء و غیره از مشورت وکلای دفتر وکالت ما بهره ببرند.