خرید و معامله ملک و زمین کار آسانی نیست؛ و خیلی از افراد نمی دانند که در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. گاها در معاملات املاک ، مشکلاتی مانند عدم تعهد به قرار داد از سمت طرفین معامله یا بنگاه املاک ، افراد را به دردسرهای حقوقی و مالی بسیاری می اندازد. در واقع پروسه خرید زمین و مسکن گاه آن قدر پیچیده می‌شوند که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند. بنابراین تن به قراردادی می دهند که در واقع با چشمان بسته امضا شده است.
روزانه شاهد افرادی هستم که در دام های بسیار بدی گرفتار شده اند آن هم به دلیل امضای قراردادی که آگاهی کاملی از عواقب آن نداشته اند و فقط با دانستن یک یا چند مفاد حقوقی و یا با همراهی یک فرد آگاه و یا وکیل معاملات املاک، می توانستند از به وجود آمدن آن جلوگیری کنند. و جلوی بسیاری از ضرر و زیان ها را در همان ابتدای امر بگیرند. در هر صورت سعی داریم در این نوشته مهم‌ترین نکات حقوقی املاک را بررسی می‌کنیم. زیرا همیشه ضرر اصلی در معاملات ملکی، از جانب مشکلات حقوقی املاک ایجاد می‌شود. با وجود تمامی این موارد باز هم شما عزیزان از مشورت با وکیل متخصص ملکی بی نیاز نخواهید بود:
بنابراین به شما عزیزان توصیه می شود تا انتها مقاله با مؤسسه حقوقی دادورزهمراه باشید و نظرات خودتان را با ما به اشتراک بگذارید.
املاک و مستغلات چیست؟
املاک و مستغلات به تمامی اموال غیر منقولی گفته می شود. اصولا این ترکیب برای اشاره به زمین و ساختمانی که بر روی آن بنا شده است به کار می رود.پنج نوع املاک و مستغلات داریم: مسکونی، تجاری صنعتی، زمین خام، کاربری ویژه.
فرق املاک و مستغلات
املاک، کلمه عربی و جمع ملک است، مستغلات نیز به معنی ساختمان و بنایی است که روی زمین ساخته شده است. اصولا این دو واژه به یک معنا در عرف استعمال می شوند. به هرگونه ساخته دائمی بر روی زمین مانند خانه ها و آپارتمان ها املاک و مستغلات گفته می شود.
وکیل املاک و مستقلات چه خدماتی ارائه می دهد؟
وکیل املاک و مستغلات، وکیلی است که در زمینه مسائل حقوقی امور مربوط به املاک اقدام به ارائه خدمات حقوقی وکالت و مشاوره حقوقی می نماید. یک وکیل املاک و مستغلات دانش حقوقی بالایی در زمینه امورحقوقی قراردادهای املاک و نحوه تنظیم و تدوین آنها از جمله قرارداد خرید و فروش املاک و قرارداد های مشارکت در ساخت و هر نوع قرارداد دیگر در زمینه املاک دارد. همچنین حوزه تخصصی فعالیت وکیل املاک و مستغلات دعاوی ملکی می باشد. هر گونه دعاویی که در رابطه با ملک باشد اعم از اینکه به صورت حقوقی طرح شده و یا کیفری باشد از جمله دعاوی خلع ید، تخلیه عین مستاجره، فسخ و ابطال قراردادهای مر بوط به خرید و فروش املاک و یا اختلافات مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت و غیر مواردی است که یک وکیل املاک و مستغلات اقدام به ارائه خدمات حقوقی می نماید.
انجام تحقیقات محلی در مورد ملک و مسائل حقوقی آن
بسیاری از افراد حرفی که از دیگران می‌شوند را بسیار معتبر می‌دانند. حتی بر اساس همین اطلاعات، اقدام به معامله ملک می‌کنند. یعنی صرفا با انجام تحقیقات محلی در مورد ملک، حتی در خصوص مسائل حقوقی آن به اطمینان می‌رسند.
اما باید بدانید در مراجع قانونی صرفا موارد قابل اثبات، معتبر است. برای قانون هر آنچه در مدارک و اسناد نوشته شده باشد اعتبار دارد. نه حرفی که مالک یا همسایه‌ها نقل کرده‌اند. بنابراین هر چند انجام تحقیقات محلی در مورد ملک می‌تواند اطلاعاتی به شما بدهد، اما هرگز نباید با استناد به این قبیل اطلاعات تصمیم‌گیری کنید.
در مورد مشکلات حقوقی املاک سخت‌گیر باشید. چرا که اگر در خصوص این مسائل با مشکل مواجه شده و به دادگاه بروید، قاضی نیز سخت‌گیر است و صرفا به مستندات و مسائل قابل اثبات توجه می‌کند.
شاید بتوان گفت تنها جایی که انجام تحقیقات محلی در مورد ملک می‌توان در خصوص مسائل حقوقی کمک کننده باشد، تحقیق در مورد اوقافی بودن یک منطقه است. یعنی اگر در خصوص اوقافی بودن یک منطقه اطلاعات کسب کنید می‌توانید در مورد خرید ملک در آن منطقه بهتر تصمیم‌گیری کنید.
در ادامه موضوعاتی را که باید در خرید ملک به آن توجه شود عبارت‌اند از:
- قولنامه فروش آپارتمان وخانه
- قرارداد مبایعه نامه
- فروشنده ملک (فروشنده حتما باید مالک ملک باشد یا از طرف مالک وکالت نامه فروش داشته باشد)
- سند ملک ( مقاله انواع سند ملکی را هم مطالعه نمایید)
- سند تک برگی
- قوانین رهن ملک
- بازدید از ملک
- تصریح به انتقال‌دادن پارکینگ و انباری
- دفتر خانه
- خرید زمین های کشاورزی و داخل طرح
- بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک
در ادامه پیرامون هریک از موضوعات بالا بررسی بیشتری انجام خواهیم داد.
تعریف قولنامه
زمانی که خریدار و فروشنده ملک به توافق برسند، توافق خود را در برگه‌ای به نام قولنامه ثبت می‌کنند، که به آن توافق نامه هم گفته می شود.
یکی از مهم ترین نکات حقوقی در معامله قولنامه آن است که، زمانی که قولنامه نوشته می‌شود خریدار بلافاصله صاحب ملک نمی‌شود و فروشنده کاملا به پول خود نمی‌رسد، بلکه در آن قرارداد تاریخی برای انتقال پول و ملک ثبت می شود که توجه به آن تاریخ‌ها بسیار مهم است.
ممکن است در حین نوشتن قرارداد با اصطلاحاتی هم چون بیع، فرعی و اصلی، مساحت اعیان، مساحت عرصه، توابع شرعیه و لواحق عرفیه، تملک ملک، ثمن معامله مواجه شوید. این اصطلاحات معمولا چالش‌های حقوقی خرید ملک هستند که باید اطلاعات بیشتری پیرامون آن ها داشته باشید.
متاسفانه بعضی مواقع به علت مشابهت های موجود، دیده شده که قولنامه را با مبایعه نامه در قراردادهای خرید خانه یکسان تصور می کنند.
تعریف مبایعه نامه
مبایعه نامه با قولنامه تفاوت دارد. بدین صورت، زمانی که قولنامه نوشته‌می‌شود، خریدار بعد از تنظیم قولنامه صاحب ملک نمی‌شود و فقط قرارداد نوشته‌‌شده است. ولی در مبایعه نامه همان موقع که قرارداد امضاء می‌شود خریدار بلافاصله صاحب ملک خود می‌شود. تشخیص تفاوت بین این دو همیشه از جمله چالش‌های حقوقی خرید ملک بوده است.
قرارداد فروش ملک ممکن است به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. قرارداد رسمی قراردادی است که به وسیله سند رسمی و با حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود. اما اسناد عادی ممکن است در دفاتر مشاورین املاک یا به صورت شخصی بین طرفین تنظیم شود.
باید توجه داشت که قرارداد فروش یا مبایعه نامه‌ای که در دفاتر املاک تنظیم می‌شود تنها یک سند عادی بوده و از نظر قانونی ارزش بیشتری از سندی که در یک برگه معمولی بین طرفین نوشته و امضاء می‌شود، ندارد. البته از این منظر قانونی اسناد عادی دارای ارزش و اعتبار است ولی از نظر ارزش اثباتی، هرگز جایگاه سند رسمی را نخواهد داشت.
در قراردادهای عادی، به صورت عمده تاریخ مشخص برای حضور و نقل و انتقال رسمی ملک در دفترخانه اسناد رسمی تعیین می‌شود که تخطی از آنها از سوی طرفین جایز نیست.
مالکیت فروشنده بر ملک مورد معامله
حتما در هنگام خرید ملک، توجه نمایید که فروشنده ملک، صاحب آن باشد و این یکی از نکات حقوقی مهم برای خرید ملک است. اگر ملکی مشاع باشد، همه‌ی مالکان باید در هنگام فروش خانه حضور داشته باشند.
ممکن است مالکیت تحت عنوان وصایت باشد یعنی مالک ملک شخصی محجور باشد یا اینکه پس از فوت شخص، وراث با برگه‌ی انحصار وراثت برای معامله اقدام کنند.
امکان دارد موضوع مالکیت، قیومیت باشد یعنی مالک به سن قانونی نرسیده باشد یا سرپرستی نداشته باشد، با توجه به نظر دادگاه، در این حالت هم غیر از آن که مشخصات فرد باید ذکر شود مشخصات قیم هم باید نوشته شود.
ممکن است مالکیت تحت عنوان ولایت باشد، یعنی فرد به سن قانونی نرسیده باشد که در این صورت پدر یا جد پدری به جای او معامله را انجام می دهد.
نکته : ممکن است فردی که برای امضا قرارداد معامله حاضر می شود، وکیل مالکین، یا وکیل ملک باشد، در این حالت نیز باید به اعتبار برگه‌ی وکالت توجه نمایید.
تعریف سند ملک
یکی از نکات حقوقی مهم برای خرید ملک این است که ملک باید دارای سند باشد. که انواع سند ملکی وجود دارد که باید همه آن هارا بشناسید و در زمان خرید ملک حتما به این نکته توجه کافی داشته باشید.
در بسیاری از شهرهای کوچک یا روستاها املاک سند مادر دارند. در این موارد، یک زمین بزرگ به قطعات کوچک تر تقسیم می‌شود که این زمین‌های کوچک‌تر با قولنامه معامله می‌شوند. به طور کلی این زمین‌ها فاقد سند هستند.
سند تک برگ
در حال حاضر و طبق قوانین جدید، برای جابجایی یا انتقال سند در هنگام معامله ملک و آپارتمان، بایستی سند دفترچه‌ای به تک برگ تبدیل شود.
پرداخت مالیات و عوارض نوسازی شهرداری
فروشنده بایستی قبل از سند زدن، به شهرداری مراجعه کرده و اقدام به پرداخت عوارض نوسازی شهرداری نماید. همچنین وی باید به اداره‌ی مالیات رفته و مالیات خود را پرداخت کند.
قوانین رهن ملک
یکی از نکات حقوقی مهم برای خرید ملک این است که ملک مورد نظر در رهن بانک نباشد. در بعضی از مواقع مشاهده شده فروشنده‌ای ملکش را برای اخذ وام در رهن بانک قرار داده است، یا ملکش به علت اجرای حکمی توسط مراجع قضایی ضبط شده است.در این حالت فروش خانه با تنظیم مبایعه نامه انجام می پذیرد اما تنظیم سند به نام خریدار تنها با فک رهن امکان پذیر است.
یکی از بهترین کارها این است که فروشنده وکالت فک رهن را به خریدار داده و خریدار هم قسمتی از پول خانه را به جهت انجام این کار در گرو خود نگه دارد. یعنی به جای این که همه‌ی پول ملک را به فروشنده بدهد، قسمتی از آن را برای فک کردن سند نزد خود نگه داشته و صرف پرداخت آن نماید.
بازدید از ملک
یکی از چالش های حقوقی خرید ملک بازدید از ملک است. خریدار قبل از معامله باید از ملک بازدید کند تا نسبت به شرایط قرارگیری ملک، راه‌های دسترسی، املاک معارض یا دارای دید و اوصاف ظاهری ملک اطلاع کافی کسب کند.
شخص خریدار آپارتمان باید راه‌های مشاعی ساختمان، چگونگی استفاده از پارکینگ، شرایط دسترسی به حیاط و پشت بام را بررسی کند. تا بعد از معامله دچار مشکل نشود.
درخواست مفاصاحساب از مالک
قبل از آن که هر ملکی به فروش رسد باید تمامی مالیات ها و بدهی های آن به شهرداری پرداخت شده باشد. خریدار نیز می تواند از ادارات مربوطه استعلام بگیرد و از صحت مفاصاحساب اطمینان حاصل نماید.
تصریح به انتقال‌دادن پارکینگ و انبار
یکی دیگر از چالش های حقوقی خرید ملک ، انتقال پارکینگ و انبار است. هرگاه طرفین به توافق برسند این ملک با انبار و پارکینگ به فروش می‌رسد، بایستی این موضوع همراه با مشخصات دقیق انبار و پارکینگ آن در سند یا مبایعه نامه ذکر شود.
اگر ملک دارای چند انبار یا پارکینگ باشد و قرار باشد همه‌ی آنها منتقل شوند این موضوع باید صرفا در سند قید بشود. البته کنترل این موارد بر عهده‌ی مشاور املاک یا سردفتر است که سند را تنظیم می کند، اما خریدار و فروشنده هم باید به این نکات توجه کنند.
دفترخانه
حتما کار خرید ملک را در دفاتر مشاور املاک یا دفتر خانه‌های اسناد رسمی انجام دهید . پس از تهیه مدارک لازم و همچنین شرح توافقات، مدارک را در دفتر اسناد رسمی ثبت کرده تا مراحل انتقال سند قطعی به اتمام برسد.
خرید زمین های کشاورزی و داخل طرح
بعضی از زمین‌ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحاً گفته می‌شود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید. همچنین برای زمین‌های کشاورزی به نکات حقوقی خرید زمین های کشاورزی توجه کنید. بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آنها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید .و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد آگاه ومطمئن شوید.
برای بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک چه کنیم؟
شهرها پیوسته در حال تغییر و تحول هستند. بسیاری از بزرگراه‌هایی که در کلان‌شهرها وجود دارند، زمانی منطقه مسکونی بوده‌اند. این تغییرات می‌تواند خرید یا سرمایه گذاری شما در بازار مسکن را به شدت تحت تاثیر قرار دهد. این تاثیرات هم می‌تواند مثبت و هم منفی باشد.
مثلا اگر زمینی خارج از محدوده شهری بخرید ولی پس از مدتی شهرداری امکاناتی به آن منطقه اختصاص دهد، قطعا سود خوبی بدست می‌آورید. اما اگر ملکی خریداری کنید که پس از مدتی نزدیک آن مصلا ساخته شود، روی قیمت ملک شما اثر منفی خواهد داشت.
برای بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک، می‌توانید به واحد شهرسازی در شهرداری مراجعه کرده و درخواست کنید طرح تفصیلی شهر را در اختیار شما قرار دهند. به این ترتیب می‌توانید از تغییرات احتمالی شهرداری در محل ملک مورد نظر مطلع شوید.
چرا قولنامه باید با جزییات ملک نوشته شود؟
نوشتن جزییات ملک در قولنامه از اختلافات و مشکلات آینده جلوگیری می‌کند.
فرض کنید که خانه‌ای که شما قصد خرید آن را دارید، دارای کولرگازی یا هود است. آیا فروشنده حق دارد پیش از تحویل ملک کولرگازی یا هود را باز کرده و به شما تحویل ندهد؟ تجربه سال‌ها فعالیت گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی نشان می‌دهد که نوشتن جزییات ملک در قولنامه می‌تواند مانع بسیاری از مشکلات در آینده شود.
فراموش نکنید برای پیشگیری از هرگونه اختلافی، تمام جزییات آن را در مبایعه نامه بنویسید.
چرا باید شرایط فسخ در قولنامه به صورت شفاف نوشته شود؟
مهندس علیرضا عمویی همیشه در آموزش مسائل حقوقی املاک بر این نکته تاکید دارند که قرارداد خرید و فروش و اجاره، یک عقد لازم است. یعنی پس از امضای آن، قابل برهم زدن نیست. مگر تحت شرایط خاصی که در زیر به آنها اشاره شده است:
- شرایطی که قانون پیش‌بینی کرده است.
- مواردی که طرفین در مورد آن توافق کرده‌اند.
- حالتی که دو طرف نسبت به برهم زدن معامله توافق داشته باشند که به آن اقاله یا تفاسخمی‌گویند.
بنابراین اگر شرایط فسخ به صورت کاملا شفاف در قولنامه نوشته نشود، حق خود را برای فسخ قرارداد از دست داده‌اید.
به یاد داشته باشید که اگر حتی یک ثانیه پس از امضای قرارداد پشیمان شوید، از نظر قانون حق فسخ ندارید. بسیاری تصور می‌کنند اگر مثلا یک روز بعد از امضای مبایعه نامه پشیمان شوند، می‌توانند به راحتی قرارداد را فسخ کنند. اما این طور نیست.
ضرروت نوشتن کلیه توافقات طرفین در قرارداد چیست؟
کلیه توافقات را در قرارداد بنویسید تا بطور قانونی قابل پیگیری باشند.
همانطور که پیش‌تر گفتیم، طرفین قرارداد می‌توانند در خصوص شرایط فسخ قرارداد توافق کنند. پس نوشتن این شرایط در قرارداد ضروری است. توصیه می شود که هرگز به توافقات شفاهی قناعت نکنید. چرا که بسیاری از مشکلات حقوقی املاک از همین توافقات شفاهی شروع می‌شود.
به عنوان مثال فروشنده به خریدار قول می‌دهد که تا فلان تاریخ خانه را کاغذ دیواری کند. خریدار نیز با استناد به این قول (شفاهی) مبایعه نامه را امضا می‌کند. اما در نهایت فروشنده به وعده خود وفا نکرده و خریدار هیچ راهی برای اعاده حق خود یا فسخ قرارداد ندارد.
بنابراین توصیه می‌کنیم کلیه توافقات، هر چند کوچک را در قولنامه بنویسید تا در آینده بتوانید از نظر قانونی آنها را پیگیری کنید.
چرا باید شرایط و نحوه پرداخت در قولنامه ذکر شود؟
معمولا در معاملات ملکی، تمام ثمن معامله یک جا پرداخت نمی‌شود. بلکه با شرایطی خاص (مثلا یک سوم زمان امضای مبایعه نامه، یک سوم پس از مدت مشخصی و یک سوم زمان تنظیم سند) پرداخت می‌شود. به همین ترتیب ممکن است پرداخت به صورت نقد یا چکی انجام شود.
برای جلوگیری از بروز اختلاف یا مشکلات حقوقی، باید شرایط پرداخت و همچنین نحوه پرداخت به دقت در قولنامه نوشته شود. به عبارت دیگر باید موارد زیر به دقت در قولنامه مشخص شود:
- کل ثمن معامله در چند مرحله پرداخت می‌شود.
- پرداخت هر مرحله باید تا چه تاریخی انجام شود.
- چه مبلغی در هر مرحله باید پرداخت شود.
- روش پرداخت هر مرحله به چه صورت است (نقد یا چک).
- اگر پرداخت به صورت چکی است، شماره چک مورد نظر باید در قولنامه نوشته شود.
چرا باید قرارداد در بنگاه های معتبر ثبت شود؟
اعتبار بنگاه املاک به واسطه استمرار فعالیت سالم و سودمند ایجاد می‌شود.
بنگاه هایی معتبر هستند که غیر از داشتن جواز کسب‌وکار از اتحادیه املاک، چند ویژگی داشته باشند:
- اشراف کامل به مسائل حقوقی
- اشراف کامل به منطقه‌ای که تحت پوشش قرار داده‌اند
- توانایی بالا در کارشناسی ملک و قیمت‌گذاری
- قرار گرفتن در جایگاه مشاور، نه فروشنده
برای تشخیص اینکه آیا بنگاه مورد نظر معتبر است یا نه، می‌توانید حین بازدید ملک و تعامل با مشاورین املاک، در خصوص ملک سوالات حقوقی بپرسید. می‌توانید مشاورین املاک را به خوبی رصد کنید تا ببینید آیا سعی دارند فقط ملکی را به شما بفروشند؟ یا تلاش آنها این است که نیاز شما را درک کرده و متناسب با نیازی که دارید، شما را راهنمایی کنند.
نکات انتقال سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی
خرید خانه و ملک مراحلی دارد. آخرین مرحله از این فرایند، انتقال سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی است. چند نکته در این زمینه وجود دارد که به آنها اشاره می‌کنیم:
- اعتبار سند ملک در مقابل مبایعه نامه.
- استعلاماتی که جزو پیش‌نیازهای انتقال سند هستند.
- تسویه حساب کامل.
- مسئله در رهن بانک بودن سند ملک.
مبایعه نامه یا در اصلاح عموم مردم قولنامه، از نظر قانونی معتبر بوده و در مراجع قانونی قابل پیگیری است. اما اعتبار قولنامه به پای سند ملک نمی‌رسد. چرا که قولنامه از دید قانون یک «سند عادی» بوده اما سند ملک یک «سند رسمی» است.
پیش از اقدام برای انقال سند، مالک باید یک سری استعلامات، مثل استعلام دارایی، شهرداری و اداره ثبت را دریافت کرده باشد. فراموش نکنید که آماده بودن این استعلامات پیش از اقدام برای انتقال سند ضروری است.
دفاتر ثبت اسناد رسمی به مسائل مالی خرید و فروش ملک ورود نمی‌کنند. بنابراین پیش از انتقال سند باید تکلیف حساب‌وکتاب بین خریدار و فروشنده مشخص شده باشد. البته این امکان هست که آخرین مرحله از پرداخت به بعد از تنظیم سند موکول شده باشد. در این صورت می‌توان برای هر روز تاخیر در پرداخت خسارت تعیین کرد.
اگر سند ملک در رهن بانک است، پیش از تنظیم سند باید از رهن خارج شده باشد (فک رهن شده باشد). البته اگر در رهن بودن سند مربوط به وام‌های بانک مسکن باشد، می‌توان سند ملک را از رهن بانک خارج نکرد، بلکه صرفا وام را به نام خریدار (مالک جدید) منتقل نمود.
نکات مهم حقوقی در زمان پیش خرید یا پیش فروش املاک
پیش خرید ملک می‌تواند برای خریدار صرفه اقتصادی قابل توجهی داشته باشد. به همین ترتیب پیش فروش ملک می‌تواند برای سازنده نیز راهکار مناسبی برای پیشبرد پروژه به حساب آید. در واقع اگر نکات لازم در این فعالیت اقتصادی به درستی رعایت شود، همین خریدار و هم سازنده سود می‌برند.
نکاتی که در پیش خرید باید به آنها توجه کرد را می‌تواند در ۲ دسته کلی جای داد:
- شناخت کافی از سازنده
- عقد قرارداد حقوقی محکم، با رعایت تمامی نکات
اگر قبل از اقدام به پیش خرید، سازنده، اعتبار او و سابقه کاری وی را بررسی کرده باشید، می‌توانید با خیال راحت‌تری پیش خرید را انجام دهید.
باید توجه داشته باشید که قرارداد حقوقی پیش خرید جزییات متفاوتی به نسبت مبایعه نامه خرید و فروش ملک دارد. در قرارداد پیش خرید باید جزییاتی مثل زمان تحویل ملک، مبالغ و تاریخ اقساط، تناسب مراحل پرداخت با پیشرفت پروژه و کلیه نکاتی که می‌تواند حافظ منافع خریدار یا سازنده باشد نوشته شود.
بررسی نکات حقوقی در معامله ملک مشاع
املاک مشاع دارای نکات حقوقی خاص خود هستند.
ملکی مشاع است که سهم هر یک از شرکا در آن مشخص نباشد. یا به عبارت دیگر، هر یک از شرکا در تمام آن ملک سهیم باشند. به همین دلیل فروش چنین ملکی از نظر حقوقی دارای نکاتی است که باید به آن توجه کرد.
برای فروش ملک مشاع به طور کل دو حالت داریم:
- کلیه شرکا برای فروش ملک با هم توافق دارند.
- یک یا چند نفر از شرکا مخالف فروش ملک هستند.
در حالت اول مشکلی برای فروش ملک نیست. صرفا باید برخی از نکات حقوقی املاک مثل حضور تمامی وراث و امضای مبایعه نامه توسط همگی آنها یا حضور وکیل آنها رعایت شود.
اما در حالت دوم باید به نکات حقوقی متفاوتی در معامله ملک مشاع توجه کنیم. اگر کلیه شرکا (حتی یک نفر) برای فروش راضی نباشد، باید ملک افزار و تفکیک شود تا هر کدام از شرکا بتوانند سهم خود را به صورت جداگانه بفروشند.
البته بعضی از املاک قابل افراز و تفکیک نیستند…
نکات حقوقی در معامله املاک وکالتی
منظور از معامله املاک وکالتی، حالتی است که فروشنده به خریدار جهت انجام امور اداری و کارهایی مثل انتقال سند وکالت می‌دهند. انجام چنین کاری دلایل مختلفی دارد از جمله:
- افزایش سرعت انجام کارها.
- کاهش هزینه‌ها.
- مشکلات سند مثل گم شدن سند، آماده نبودن سند واحدهای تفکیک شده در املاک نوساز (مثل مسکن مهر) و مانند این‌ها.
در چنین حالتی رعایت ۳ نکته برای پیشگیری از کلاهبرداری و همینطور پیشگیری از بروز مشکلات و اختلافات در آینده ضرروی است. در ادامه به این نکات اشاره می‌کنیم:
- تام‌الاختیار و بلاعزل بودن وکالتنامه.
- گرفتن استعلام در خصوص وکالتنامه دادن فروشنده به فردی دیگر.
- نوشتن یک مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده.
چرا باید وکالتنامه تام‌الاختیار و بلاعزل باشد؟
تام‌الاختیار و بلاعزل بودن وکالتنامه، منافع خریدار را جهت خرید ملک به نام خود تضمین می‌کند. همچنین باعث می‌شود مالک نتواند پیش از قطعی کردن سند، بدون اطلاع خریدار، وکالت خود را عزل کند. اگر این وکالتنامه به درستی تنظیم شود و در آن مشخص باشد که این وکالتنامه صرفا مربوط به ملک مورد نظر است، به هیچ وجه منافع مالک را تهدید نمی‌کند.
چرا باید پیش از معامله در خصوص وکالتنامه استعلام بگیریم؟
حتما بررسی کنید که مالک به غیر از شما به فرد دیگری وکالت فروش نداده باشد.
پیش از انجام معامله، خریدار باید به یک دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند و استعلام کند که فروشنده وکالتی در خصوص این ملک به شخص دیگری نداده باشد. هر چند که از نظر قانونی، مالک می‌تواند به چندین نفر وکالت تام‌الاختیار بدهد. اما اگر چنین کاری انجام شده باشد، منافع شما به خطر افتاده و معامله چنین ملکی منطقی نیست. چرا که فرد دیگری که وکالتنامه دارد، می‌تواند همزمان با شما برای فروش ملک اقدام کند.
آیا نوشتن مبایعه نامه در معامله املاک وکالتی ضروری است؟
در نهایت نکته بسیار مهم این است که به وکالتنامه نباید اکتفا کنید. ضرروی است که به غیر وکالتنامه، یک مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده تنظیم شود تا گواهی باشد بر فروش ملک توسط فروشنده به خریدار. در صورتی که چنین مبایعه نامه‌ای تنظیم نشود، احتمال این وجود دارد که خریدار با مشکلات مختلفی روبرو شود. از جمله:
- فوت فروشنده پیش از قطعی کردن سند و باطل شدن وکالتنامه.
- مصادره اموال به دلایل مختلف از جمله پرداخت مهریه.
- دبه کردن فروشنده در خصوص قیمت توافق شده و مشکلاتی از این دست.
در نهایت اگرسوالات حقوقی ملکی ویا با مسائل حقوقی روبه رو هستید به موسسه حقوقی دادورز مراجعه کنید، که تا حد زیادی از بابت مسائل حقوقی در معاملات ملکی می توانید آسوده خاطرشوید.
